BİLGİ BANKASI

30.11.2010
GENEL SORULARINIZA CEVAPLAR

KENDİ EVİNİ YAPTIRMAK



Kim hayallerindeki evde yaşamak istemez? Maddi olanağınız varsa, bu hiç de düşündüğünüz kadar zor değil. İlk yapmanız gereken uygun bir arsa satın almak. Tabii satın alırken dikkat etmeniz gereken önemli noktalar var. Öncelikle arsanın konumu, imar durumu, altyapısı, topoğrafik özellikleri, hisse durumu, civardaki tesislere ve önemli merkezlere olan uzaklığı ve ulaşım koşullarını öğrenmeli ve değerlendirmelisiniz. Daha sonra evinizin yapı ruhsatı işlemlerini, su, elektrik, doğalgaz bağlantılarını tamamlamalısınız. Sırasıyla hangi işlemleri yapmanız gerektiğini, işin uzmanlarından öğrendik.





Arsa seçerken...



Her şeyden önce almak istediğiniz yerin tapuda gösterilen yer olduğuna emin olmalısınız. Bunun için tapu dairesine giderek, kadastrodan bir memura arazinin sınırlarını tespit ettirin.



Arazinin önceki durumu hakkında bilgi edinin. Kadastronun geçmediği yerler risklidir. Bunu öğrenmek için belediyeye başvurabilirsiniz.



Arsanın toprağının inşaat yapımına uygun olup olmadığını araştırın. Buna en iyi yanıtı, evinizi inşaa edecek olan müteahhit ya da mimar verecektir. Unutmayın, arazi eğimli ise sondaj çalışmaları için yüklü miktarlar ödemek zorunda kalabilirsiniz.



Alacağınız arazi hisseli mi, araştırın. Hisseli bir arazi aldığınız takdirde ileride hisse sahiplerini ikna etmekte güçlük çekebilirsiniz. Tapuyu almadan önce kesinlikle ödeme yapmayın.



Kırsal kesimden arsa alacaksanız, buralarda köy tapulu, tapu tahsisi belgeli ve hazine arazisi olmak üzere üç tip arazi olduğunu unutmayın. En sağlıklı olanı köy tapulu arazileri satın almaktır. Çünkü şahıs tapulu arazilerde tapu tahsis belgeleri, daha sonra belediye tarafından iptal edilebilir. Hazine arazilerinin ise, bir süre sonra elinizden alınabileceğini bilmelisiniz.



Yapı ruhsatı alınması



Yapı ruhsatı alınabilmesi için yapılması gerekenleri KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOĞLUN'DAN öğrendik.



İmar durumu alınır:

Üzerine konut yapılacak parsele ait tapu ve çap örneği (kadastro planına göre taşınmazın geometrik konumunu gösteren belge) ve dilekçe ile müracaat edilerek belediyeden imar durumu alınır. Ancak bu müracaatı yapabilmek için, ilgili parselin sahibi veya hissedarı olmanız şarttır.



Röperli kroki alınır: Tapu Kadastro Müdürlüğü’nden röperli kroki alınır.



Röleveler tanzim edilir: Belediye Harita Müdürlüğü’nden imar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi ile arazi ve yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi tanzim edilir.



Jeoteknik rapor alınır: Parsele ait, bir jeoloji mühendisi ya da üniversite tarafından hazırlanan, zemin jeoteknik raporu alınır.



Trafo belgesi alınır: Parselin bağlı bulunduğu elektrik dağıtım müessesesinden trafo belgesi alınır.



Parselde eski eser varsa: Üzerinde tescilli eski eser bir yapı bulunan, veya planında kurul kararı alınması şartı olan parsellerde “Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu” kararı alınması ve teklif projelerinin kurulca onaylatılması gereklidir.

Projeler hazırlanır: Belirtilen belgeler esas alınarak serbest mimar ve mühendislerce mimari, statik, kalorifer, elektrik ve ısı yalıtım projeleri hazırlanır. Hazırlanan projeler belediyeye verilmeden önce; sığınak için Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğü, kanal bağlantısı için İSKİ, yangın tedbirleri için ise İtfaiye Müdürlüğü’nden onay alınması gerekir.

Projeler belediyeye sunulur: Büyükşehir Belediye Başkanlığı tescil bürosundan vize ettirilen projeler tasdik için belediyeye sunulur.

Parselde eski yapı varsa yıktırılır: Yapı ruhsatı verilmeden önce parselde boş durumdaki eski mevcut yapının yıkılması gerekir. Bunun için ilgili idarelerce elektrik, su, doğalgaz bağlantıları kesilir. Yatırılmayan emlak vergileri yatırılarak mesul mühendis veya mimarın sorumluluğunda yıkım ruhsatı düzenlenir.

Yapı ruhsatı düzenlenir: Belediye İmar İşleri Müdürlüğü’nce onaylanan mimari statik, elektrik, kalorifer, ısı yalıtımı projelerine bağlı kalınarak Fen İşleri Müdürlüğü harcı, inşaat ruhsatı harcı ile, parsel veya bina bünyesinde otopark yeri yoksa otopark bedeli tahsis edilerek, serbest mimar veya inşaat mühendisinin sunacağı teknik uygulama sorumluluk belgesine göre imzası alınarak, yapı ruhsatı düzenlenir.



Hisseli parsellerde inşaat koşulları



Özel ifraza tabi hisseli parsellerde imar planına uygun kadastral imar parseli oluşmadan, inşaat müsadesi verilmez. İmar planına uygun oluşmuş parsellerde birden fazla hissedar bulunması durumunda, yapı ruhsatı verme aşamasında tüm hissedarların muvaffakatı, yani izni aranır. Bunun için de her hissedarın belediyeye; noterden tescilli olmak üzere muvaffakatı, arsaya hissedar olduğunu kanıtlayan tapu senedi ve arsaya ilişkin çap örneği ile birlikte başvurması gerekir.



Altyapı hizmetleri için...



Altyapı hizmetleri kanal, su, PTT, elektrik, doğalgaz ve yol olarak sıralanabilir. Hangi yolları izlemeniz gerektiğini Korhan SALİHOĞLU açıkladı.



Kanal: Parsel ilgilisi tarafından atıksu projesi hazırlanarak İSKİ Genel Müdürlüğü’ne onaylatılır. Onaylı projeye göre bina atıksu bağlantısı yapılacağı zaman, Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak işlem yapılır ve sonuçlandırılır.

Yol: Yol, kadastrol yol belediye tarafından, imar yolu ise yola cepheli parsel sahiplerince yaptırılır. Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nce kontrol edilir. Söz konusu yolların araziye uygulanışı Belediye Harita Müdürlüğü’nce hazırlanan yol profiline göre yapılır. Parsel sahiplerince yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 23. maddesine tabi yollardır. Ancak belediyece yapılması gereken yollar için, yola cepheli parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. İştirak payının yarısı yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yarısı ise diğer tarafındaki parsellerden alınır. Açılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyor ise her parselden tam bedel alınır, yani iki kat uygulama yapılmış olur.

Su: İnşaat sahipleri İSKİ Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır. İnşaat devam ediyorsa İSKİ Şebeke Şefliği geçici olarak binaya su bağlantısı yapar. İnşaat bitince abone olunur.

Elektrik: İnşaat sahipleri onaylı elektrik sözleşmelerine göre, TEK ile karşılıklı olarak sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak TEK denetiminde olmak üzere gerekli bağlantı uygulamaları yapılır.

PTT: İlgili kurum yani PTT, kendi teknik koşullarına göre işlem yapar. Altyapı tesisleri için kazı yapılacaksa, belediyeden kazı ruhsatı alınmak zorundadır.

Doğalgaz: İlgili kurum İGDAŞ, kendi teknik koşullarına göre işlemini yapar. Yapılan işlemler Büyükşehir Belediyesi ile kendi aralarında yapılan protokol çerçevesi içinde yürür. İlçe belediyelerine yalnızca bilgi aktarılır.



GAYRİMENKUL DANIŞMANINIZI DOĞRU SEÇİN



Türkiye'de yatırım araçları içinde çoğu zaman rakipsiz olarak önde gelen araç gayrimenkuldür. Getirisi bu derece yüksek olan, ama bir o kadar da yüksek miktarda tasarrufun yönlendirildiği gayrimenkulde doğru yatırımı gerçekleştirmek de büyük önem taşır. Yanlış bir yönlendirme ile sahip olacağınız gayrimenkulün üstünüze yükleyeceği risk ve zararı çoğu zaman telafi etmek mümkün olmaz. Gayrimenkul yatırımınızı gerçekleştirirken gayrimenkul danışmanınızı en doğru kriterler içinde seçmek sizi yüklü zararlardan kurtaracaktır. Gayrimenkul danışmanınızı seçerken dikkat etmeniz gereken pek çok husus bulunuyor. Bunları gayrimenkul danışmanınızın eğitim seviyesi ve sektörel birikimi, teknik altyapısı ve alım-satım sonrası hizmet kalitesi şeklinde üç başlık altında toplayabiliriz.



Sektörel birikimin vazgeçilmez değeri



Türkiye'de gayrimenkul alanındaki hukuki yapı çok zayıf. Gayrimenkul yatırımlarında tasarruf sahipleri, kendilerini bir anda tahmin edilemeyecek sorunların içinde bulabiliyorlar. Bu nedenle, gayrimenkul sektöründe yatırım gerçekleştirirken öncelikle dikkat edilmesi gereken husus, bu alandaki yasal kargaşadan sıyrılmanızı sağlayacak şekilde, gayrimenkul alanındaki yasalara ve mevzuata hakim bir danışman bulmanızdır. Gayrimenkul alım-satımında halk arasında emlakçı olarak adlandırılan gayrimenkul danışmanınızın hukuki birikimini ölçmenizde yarar var. Hukuk alanındaki sorularda sizi tatmin etmeyen cevaplar veren bir danışmanla çalışmanız, sonradan tapuda, belediyede yeni sıkıntıları gündeme getirebilir. Gayrimenkul danışmanlığı faaliyetine yeni başlamış olan şahıslar ve kurumlar çok başarılı çalışmalar sergileseler de, bu alanda tecrübenin de büyük bir önem arzettiğini unutmamak gerekir.



Gayrimenkul sektöründe henüz gayrimenkul danışmanlarının faaliyetlerini organize eden çağdaş bir yasa mevcut değil. KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOLU'DA sektörün belki de en çok ihtiyaç duyduğu konunun bu yasal zayıflık olduğunun altını çiziyor. Halen gayrimenkul danışmanlarının kurumsal yapıyı oluşturmak konusunda çalışmaları var. Sektör çalışanları yeminli mali müşavirlik benzeri bir kurumsal yapının oluşturulmasına, gayrimenkul alanında danışmanlık izni almanın belirli koşullara bağlanmasına, sektörde bir eğitim hamlesinin başlatılmasına ve diplomalı gayrimenkul danışmanı kadrolarının oluşturulmasına çalışıyorlar. Bu konuda Birleşmiş Emlakçılar Derneği'nin uzun bir mücadeleden sonra Milli Eğitim Bakanlığı onaylı olarak başlatmış olduğu Gayrimenkul Danışmanlığı Eğitim Programları, sektörün nitelikli ve etkin elemanlara kavuşma olanaklarını hızlandırmıştır. Sektörde verilen hizmetin dejenere olmaktan kurtulması bu faaliyetlerin başarıya ulaşmasına bağlı.



Tüm bu bilgilerin ışığı altında, sektörde belirli bir süre çalışmış ve mesleki birikim ve tecrübeye ulaşmış gayrimenkul danışmanı ile çalışmayı tercih etmek büyük yarar getirecektir. Bu konuda yasal prosedürün zayıflığı müşteri ile gayrimenkul danışmanı arasında bir güven ortamının oluşmasını gerekli kılmaktadır. Bu durumda, gayrimenkulle ilgili olarak soracağınız sorulara verilen tatminkar cevaplar danışmanınızı seçmede size yardımcı olacaktır. Cevaplarını iyi bildiğiniz sorulara verilecek muallak cevaplar ise size doğal olarak o danışmanla çalışmamanız sinyalini verecektir. Ayrıca, çevrenizden alacağınız olumlu tavsiyeler doğrultusunda hareket etmek halen geçerli olan bir yöntemdir.



KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOLU temelde, "iyi bir gayrimenkul danışmanını, iyi bir müşteri belirler"sloganını ön plana çıkarıyor . Yani, gayrimenkul danışmanınızı seçerken öncelikle, ne aradığınızı iyi belirlemelisiniz. Aksi taktirde, kararlı bir tutum içerisinde olmamanız sizi seçiminizi yaparken zorlayacaktır. Bu nedenle, en çok dikkat etmeniz gereken husus, ilgi gösterdiğiniz gayrimenkul türünde spesifikleşmiş bir gayrimenkul danışmanı bulmaktır. Arsa işinde uzmanlaşmış bir gayrimenkul danışmanına villa için başvurmak nasıl yanlış bir tercih olacaksa, güveninizi kazanmış bir gayrimenkul danışmanına kendisine yabancı bir bölge için başvurmak da o derece yanlıştır. Öncelikle aradığınız türü iyi belirleyip, bu konuda portföyü zengin olan bir danışmana yönelmelisiniz. Eğer bir bölgeye odaklanmışsanız, o bölgede sosyal ilişkileri güçlü olan ve iyi tanınan bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmayı tercih etmelisiniz. Bu sayede, danışmanınız size yeni olanak kapıları açabilir. KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOLU Gayrimenkul danışmanlarının kültür birikiminin de önemli olduğunu vurguluyor. Salihoğlu, 1956’da kurulmuş olan İstanbul Emlak Komisyonculuğu Derneği'nin çalışma usüllerinin denetim altında olduğunu vurgulayarak, bu tür kurumlara üye olan gayrimenkul danışmanlarının denetimden geçmeleri nedeniyle bu hususun bir referans olarak alınabileceğini ifade ediyor.



Güçlü teknik altyapı



Günümüzde medya ile iyi ilişkiler içinde olan gayrimenkul danışmanları daha etkin hizmet verebilmektedir. Gazete ilanlarından internet’e kadar çok geniş bir medya yelpazesini kullanarak gayrimenkulü tanıtabilen bir danışmanın sağladığı avantajlar yüksek olacaktır. Ayrıca, bilgisayar ortamında çalışan, ilgilendiğiniz bölge ile ilgili ayrıntılı rakamlara ve bilgilere sahip, sizi ilk etapta çeşitli broşür ve resimli kataloglarla bilgilendirebilen gayrimenkul danışmanlarına ağırlık vermek yerinde olacaktır.

Gayrimenkul danışmanınızın çalıştırdığı kadronun sayısı ve nitelikleri, sunulan hizmet kalitesi, güleryüzlülük ve sıcak ilgi, güven unsurunun çok büyük bir önem taşıdığı bu sektörde, tercihinizi kolaylaştıracaktır.KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOLU'nun altını çizdiği bu önemli ayrıntıların yanı sıra, çeşitli danışmanlarla yapılacak ilk temasta, önce faksla gayrimenkulle ilgili ilk bilgilerin toplanması ve bu bilgilerin ışığı altında seçim yapıldıktan sonra müşterinin daha bilinçli olarak hareket etmesi de tavsiye ediliyor.



Satış sonrası hizmete dikkat



Türkiye'de gayrimenkulde en çok ihmal edilen konulardan birisi alım ve satım sonrası hizmettir. Bu konuda, müşterilere de önemli sorumluluklar düşmektedir. Yatırım sonrası karşılaşılan sorunlar gayrimenkul danışmanına iletilmeli, konuya gösterdiği hassasiyet ve çaba en azından bir sonraki yatırım için sağlıklı bir ipucu olarak değerlendirilmelidir. Sektörün pek çok dürüst ve etkin gayrimenkul danışmanı, bugünkü gayrimenkul alıcısının yarınki satıcı olduğunun idrakine varmıştır.



Alıntıdır..



<< Geri Tüm haberler için tıklayınız. İleri >>


Bizden Haberler
24.06.2016 ATALAY RESİDENCE ÇÖZÜM ORTAĞI OLDUK....
30.11.2010 KAT MÜLKİYETİ KANUNU DEĞİŞİYOR
30.11.2010 KAT MÜLKİYETİ KANUNU


Emlak Yaşam Haberleri
19.10.2017 Tapulu evinizi...
18.10.2017 Amasyada afet...
18.10.2017 Kültür Evi...