KİRACILAR VE GARİMENKUL SAHİPLERİ DİKKAT

30.11.2010
KİRALAMA İŞLEMİNDE PÜF NOKTALARI

GAYRİMENKUL KİRALARKEN DİKKATLİ OLUN



Türkiye'de gayrimenkul üretiminin talebin ihtiyaçlarına cevap vermeyecek ölçüde düşük kaldığı bir ülke. Son 20 yıldır kronik enflasyonun pençesindeki ekonomide, halkın satın alma gücünde görülen dalgalanmalar, gayrimenkul sektörüne yönelik potansiyel talep büyüklüğünü olumsuz yönde etkiliyor. Peki, gayrimenkul kiralamak istediğinizde nelere dikkat etmeniz gerekiyor.





1. Gerçek mal sahibini araştırın



Öncelikle bir gayrimenkulü kiralamaya karar verdiğinizde, kira sözleşmesini imzalayacak olan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığını kontrol etmeniz gerekiyor. Bunu, tapu kayıtlarını inceleyerek tespit etmek mümkün. Ancak, son zamanlarda gayrimenkul işlemlerinde vekil kullanma moda haline geldiğine göre, yine sözleşmeyi imzalayacak kişinin mal sahibinin yasal vekili olup olmadığını çok iyi araştırmanız gerekiyor. Ayrıca, tapu incelemesinde gayrimenkulün birden fazla sahibi söz konusu ise, mal sahibi olarak karşınızda bulunan kişinin diğer taraf ve tarafları da temsil edip etmediğini, bu kiralama işlemini diğer sahiplerin de onaylayıp onaylamadığını iyice araştırmakta yarar var. KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOĞLU , böyle durumlarda mutlaka tapu fotokopisini ve vekil tayin edilmişler için ise noter tasdikli vekaletin orijinalinin görülmesini tavsiye ediyor. Çünkü, vekaletin fotokopi örneklerinde bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor.



2. Kiralayacağınız gayrimenkul ile kontratı yapılan aynı mı?



KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOĞLU, gayrimenkulü kiralayacak mal sahibinin medeni kanuna göre ehil olmasının teyid edilmesinin yanı sıra kiralanan yer ile görülen yerin aynı olduğunun mutlaka teyid edilmesini hatırlatıyor. Bu konuda da yine bazı sahtekarlıklar yapılabiliyor. Bu nedenle, yine tapu kayıtlarına bakarak, kiralayacağınız gayrimenkulün kapı numarası ve adresi ile sözleşmedeki kapı numarası ve adresinin uyuştuğunu tespit etmekte büyük yarar var.



3. Kapıcı ile küçük bir söyleşi



Apartmanın hidroforu, su deposunun hacmi, evin ısınma probleminin olup olmadığı ve her şeyden önemlisi yakıt ve genel giderler için aylık olarak ödenen meblağların ne tuttuğu konusunda yeterince bilgi alınıp ve mümkünse bu bilgileri bir de apartmanın yöneticisi ile konuşup teyid etmek gereklidir. Eğer, kiralanacak gayrimenkul bir site içerisindeki apartman dairesi veya villa ise site yönetimi ile ön bir görüşme yapmak yararlı olacaktır. KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOĞLU, özellikle kiralama işi, bir işyeri kiralama amacıyla yapılıyorsa, kapıcı ve yönetici ile yapılacak bu tür bir söyleşinin sonunda yapılması düşünülen iş için apartman sakinlerinden izin çıkıp çıkmayacağının, belediyeden izin alınması gerekip gerekmediğinin rahatlıkla tespit edilebileceğinin altını çiziyor. Bu tür bir araştırma yapmadan işyeri amacıyla yapılan kiralamalar, diğer apartman sakinlerinin itirazları çerçevesinde hüsranla bitebiliyor. Nitekim, Korhan SALİHOĞLU, özellikle işyeri kiralanmasında yerin kat irtifakındaki statüsünün iyice araştırılmasını tavsiye ediyor.



4. Kira sözleşmesinin detayları



Bu konuda kiracının büyük bir titizlik göstermesi lazım. Nitekim, Korhan SALİHOĞLU, ciddi maduriyetlerin oluştuğu hususunda uyarıda bulunuyor. Korhan SALİHOĞLU'NUN ilk önerisi, kiralanacak gayrimenkulün elektrik, su ve varsa doğalgaz sayaçlarındaki rakamların mutlaka kira akti veya sözleşmesine yazılması. Böylece, hangi rakama kadar mal sahibinin, hangi rakamdan sonra kiracının sorumlu olduğu tespit edilmiş olacak. Ayrıca, kiralanan gayrimenkulün içi iyi gezilerek, gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiğinin (boya, badana ve doğramaların durumu dahil), gayrimenkul ile birlikte teslim edilecek muhteviyatın sağlam ve işler durumda olup olmadığını tespit etmek ve sözleşmeye eklemek daha sonra kiracının zor durumda kalmasını önleyecektir. Yine, kiralanacak gayrimenkul bir apartman dairesi ise apartmanın yönetim planında eğer belirlenmiş ise kiracıya ve mal sahibine düşen gider ve ödemelerinin kira sözleşmesine geçirilmesi, eğer böyle bir tespit yoksa, bir mutabakat sağlanarak, bunun kira sözleşmesine yazılmasında büyük yarar var. Eğer kiralanacak gayrimenkul için bir depozito veriliyorsa, bu depozito bedelinin mutlaka sözleşmeye yazdırılmasında ve mal sahibinin bu depozitoyu döviz cinsinden kabul etmesinin sağlanmasında yarar var.



5. Kira sözleşmesini imzalarken...



Sözleşmenin ayrıntılı ve hukuki açıdan sağlam olmasına dikkat etmekte yarar var. Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılmasının ve yapılabiliyorsa tapu kaydına bu konuyla ilgili şerh konmasının yararı çok önemli. Korhan SALİHOĞLU İstanbul gibi bir şehrin otopark sorununu dikkate alarak, otopark konusunun dahi atlanmaması gereken bir konu olduğunun altını çiziyor. Korhan SALİHOĞLU gayrimenkul danışmanlık firmasının da büyük önem arzettiğini vurguluyor.



6. Kira artışının sözleşmede belirtilmesi



KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOĞLU son ve belki de en vurucu konu olarak, ikinci yıl için uygulanacak kira artış oranının önceden tespit edilerek kontrata yazılmasının, kiracıyı mağduriyetten kurtaracağını vurguluyor. Bu konuda, eğilim İstanbul Ticaret Odası’nın özel bir endeksi iken, son yıllarda yüksek enflasyon ve Yargıtay’ın bazı birbirine zıt kararları nedeniyle, bir sonraki yıl için artış değerini tespitte ciddi bir sorun yaşanmakta. Bütün bu işlemlerden sonra kiracının, mümkünse kirayı elden vermek yerine bankaya yatırmasında, işyeri ise stopajları yatırmayı unutmamasında yarar var.(Kanunen 500tl ve üzeri kiralar banka kanalıyla yatırılmak zorundadır.) Elden yollanan ve kira kontratına işletilmeyen kira bedelleri sonraları ciddi sorunlar yaratabiliyor. Bu nedenle, banka dekontunun kiracıyı koruyan bir belge olduğu unutulmamalıdır.



GAYRİMENKUL KİRALAMADA KEFİL DÖNEMİ



Günümüzde ekonomideki arz-talep dengesizliğine bağlı olarak uzun zamandır en iyi yatırım araçlarından birisi olan gayrimenkul, sahibi olan yatırımcıya belirli yükümlülükler ve külfetler de getiriyor. Eğer ev sahipleri bu gayrimenkullerini atıl tutarlarsa, apartmanın işletme projesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun işaret ettiği pek çok masrafı karşılamak zorunda kalıyorlar. Bu nedenle, konut veya dairelerin kiraya verilmek suretiyle değerlendirilmesi, mülkiyeti kullanan kiracının, daha önce ev sahibinin ödemekle yükümlü olduğu pek çok masrafı üstlenmesi ve ev sahibinin yükünün azalması demek.



Son yıllarda bazı kiracıların “kiraladıkları mecura” kimi zaman büyük zararlar vermeleri, kiracının tahliyesinde, kiraların düzenli ödenmesinde ve kira bedellerinin artırılmasında karşılaşılan sorunlar ev sahiplerini hukuki bazda yeni arayışlara yönlendirmiş gözüküyor. Bu durum da eski adıyla kira kontratosuna, yeni ismiyle taşınmaz kira sözleşmesine yeni maddelerin eklenmesi ile kiralayan ve kiracı dışında 3. bir taraf olarak kiracının kefilinin de imza atması gibi bir koşulu gündeme getirdi.



Kefaletin avantaj ve dezavantajları



Kefalet, hukuki anlamda, kira sözleşmesinin geçerli olduğu dönem boyunca, kiracının yanı sıra 3. bir kişiye sorumluluk getirmesi açısından ev sahipleri tarafından tercih edilmektedir. Birkaç yıl öncesine kadar yaygın olmayan bu uygulama, giderek daha fazla tercih ve talep edilir hale gelmiştir. Ancak, bu uygulamanın her gayrimenkul sahibi tarafından uygulanmaması, kefil aramayan ev sahiplerinin tercih edilmesi yönünde bir riski gündeme getiriyor. İkinci bir sorunlu konu ise, bürokratik işlemlerden bıkmış olan Türk toplumu için kira sözleşmesinin hazırlanması aşamasında kefil talebinin de yine bürokrasi olarak algılanması. Kefil, hangi özelliklere sahip olmalı ve bu özellikleri nasıl kanıtlamalı noktasına gelindiğinde, ortaya çıkacak bürokratik evrak talepleri yeni sorunları gündeme getirebilir. Bu nedenle, kefil konusunda ısrarlı gayrimenkul sahiplerinin, gayrimenkullerinin kiralanması sürecinde belirli bir zaman kaybını dikkate almaları gerekiyor.



KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOĞLU, kefilin telefonu ve adresi ile kefilin kefaletinin müşterek borçlu ve müteselsil kefil durumunda olup, kontrat devam ettiği müddetçe kefilin kefillik durumunun devam edeceğinin kira sözleşmesinde mutlaka belirtilmesi gerektiğini hatırlatıyor.



Kontratsız kiralama büyük tehlike



Ev sahiplerinin üzerinde titizlikle durmaları gereken konu, taşınmaz kira sözleşmesi hazırlamadan asla gayrimenkullerini kiraya vermemeleri. Çoğunlukla kira gelirinden devletin kesmekte olduğu yüzde 25 stopajdan kurtulmak için tercih edilen bu durum, ev sahibinin mağdur olmasına yol açıyor. Bu nedenle, sözleşmede yer alan hükümler de ayrıntılı olarak hazırlanmaya başladı. Yine vergi stopajından kaçmak amacıyla ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ödemeleri elden yapılmakta. 1999 yılında Maliye Bakanlığı’nın Yeni Vergi Yasası’na bağlı olarak denetimlerini yoğunlaştıracağı dikkate alınırsa, ev sahiplerinin vergi kaçırmaktan dolayı ağır bir ceza almamak için kira ödemelerini banka aracılığı ile yaptırmalarını önermekteyiz.



Önemli ayrıntılar...



Öncelikle kiracının 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği, kiralayacağı gayrimenkulün yer aldığı apartman veya sitenin işletme projesinde öngörülmüş olan yönetim avansının ödenmesinden sorumlu olduğu ve elektrik, su, doğalgaz gibi ürünlerin kullanılmasından kaynaklanan faturaları karşılayacağı belirtilmeli. Ayrıca, kiracının yaptığı ödemeler 3’er aylık olarak fotokopileri istenerek takip edilirse, ileride gayrimenkulün boşaltılması sonrası ev sahibi olarak birtakım birikmiş faturalarla karşılaşılması riski de azaltılmış olur.



Kiracının bir kira dönemi içerisinde iki ay üst üste kirayı ödememesi durumunda, dairenin tahliyesine esas teşkil eden bir hukuki durumun doğacağı mutlaka sözleşmede vurgulanarak, kiracının bu durumu bilmesi ve buna göre titiz davranması, ayrıca böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde hukuki prosedürün hızlandırılması açısından yararlı olacaktır.



Ev sahiplerinin dikkat etmeleri gereken en tehlikeli konu, kiralanan eve verilebilecek zararın tazmini veya geride kalabilecek ödenmemiş faturaların tahsili için alınan depozito veya teminatın, kontrat hükümleri içerisinde yer almamasıdır. Bu nedenle, ev sahibi aldığı depozito veya teminatı gösterir bir belgeyi taşınmaz kira sözleşmesi dışında bir belge olarak düzenlemelidir.



Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer husus, ev adresinin resmi tebligat adresi olarak mutlaka belirtilmesi. Hukuki ihtilaflarda sorun yaşanmaması için de kiracıdan en geç iki yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi alınmalı. Tahliye taahhütnamesi alınırken, tahliye tarihinin sözleşmenin bitiminden 25 gün sonrasına olacak şekilde alınması, kiracıyı da mağdur etmez.



Ev sahibinin mağdur olmaması için dikkat etmesi gereken husus, dairenin her türlü demirbaş ve benzeri unsurlarının bir dökümünün ayrıntılı şekilde sözleşmeye ek olarak yazılması ve kiracının bu unsurları sağlam olarak aldığının mutlaka sözleşmede belirlenmesidir.



Sözleşmede yine atlanmaması gereken bir husus her yıl yapılacak zam oranının önceden belirlenmesidir. Bu konuda DİE veya İTO’nun tüketici veya geçinme endeksi artış oranları kullanılmaktadır. Bunun dışında belirli bir dolar veya mark bedeli standartlaştırıp, her kontrat başında o an kaç TL ediyorsa, onu aylık kira bedeli olarak tespit etmek yöntemi de görülmektedir.



KORHAN GAYRİMENKUL'DEN Korhan SALİHOĞLU, kiralayan ile kiracı arasındaki diyaloğu kurumsal bir yapının hazırlamasını tavsiye ederek, Emlak Müşavirliği Yasa Tasarısı’nın Meclis’ten geçirilmesinin gayrimenkul ticaret sektörü için sonsuz yararları olduğunu vurguluyor.



Alıntıdır..



<< Geri Tüm haberler için tıklayınız. İleri >>


Bizden Haberler
24.06.2016 ATALAY RESİDENCE ÇÖZÜM ORTAĞI OLDUK....
30.11.2010 KAT MÜLKİYETİ KANUNU DEĞİŞİYOR
30.11.2010 KAT MÜLKİYETİ KANUNU


Emlak Yaşam Haberleri
27.10.2017 iki design group,...
27.10.2017 Yapı Merkezi’nden 3...
26.10.2017 NG Residenceta 4 bin...